NIC 40 Inversiones inmobiliarias


Textos de referencia para la preparación de la NIC 40:

17 páginas

Vigencia

  • A partir del 1 de enero de 2005.

Objetivo

  • Regular el tratamiento contable de los inmuebles de inversión y los desgloses correspondientes.

Resumen

  • Definición. Los inmuebles de inversión son terrenos y edificios (en propiedad o bajo arrendamiento financiero) destinados al alquiler o a la obtención de plusvalías o a ambos.
  • Alcance. La NIC 40 no se aplica a terrenos o edificios utilizados por el propietario o que se encuentren en fase de construcción o desarrollo para su uso futuro como inversión, o que se encuentren a la venta como consecuencia de la actividad normal de la sociedad.
  • Valoración inicial. A coste.
  • Valoración posterior. Permite a las empresas elegir entre el modelo de valor razonable y el de coste. El modelo elegido ha de aplicarse a todos los inmuebles de inversión de la sociedad.
    • Modelo de valor razonable: el inmueble de inversión se registra a su valor razonable y los cambios en éste se contabilizan directamente en la cuenta de resultados.
    • Modelo de coste: el inmueble de inversión se registra a su valor neto contable corregido por las pérdidas por deterioro de su valor. Asimismo, es necesario revelar el valor razonable.
  • Baja o enajenación del inmueble. La pérdida o ganancia resultante es la diferencia entre el ingreso neto y el valor en libros.
  • Si una entidad utiliza el modelo del valor razonable pero, a la hora de comprar un inmueble determinado, existen claros indicios de que la entidad no podrá determinar su valor razonable de forma continuada, se aplicará el modelo del coste al activo hasta su enajenación.
  • Cambio de modelo de valoración. Se permite cambiar de un modelo a otro cuando así se logre una presentación de información más adecuada (existen muy pocas probabilidades de que se produzca un cambio del modelo del valor razonable al modelo del coste).
  • Un inmueble de inversión de un arrendatario que se encuentre bajo arrendamiento operativo podrá ser considerado inmueble de inversión siempre que el arrendatario utilice el modelo del valor razonable establecido en la NIC 40. En este caso, el arrendatario contabilizará el arrendamiento como si se tratara de un arrendamiento financiero.



OBJETIVO

El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las inversiones inmobiliarias y las exigencias de revelación de información correspondientes.

ALCANCE


Inversiones inmobiliarias son inmuebles (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:
  1. su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o
  2. su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Los siguientes casos son ejemplos de inversiones inmobiliarias:
  1. un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio;
  2. un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado.
  3. un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y esté alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos; y
  4. un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.

No serían inversiones inmobiliarias:
  1. Inmuebles ocupados por el dueño; son inmuebles que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
  2. Los que se encuentren en fase de construcción o mejora para su uso futuro como inversión.
  3. Los que se encuentren a la venta como consecuencia de la actividad normal de la empresa.
  4. Los construidos o mejorados por cuenta de terceras personas.

Son importantes las siguientes aclaraciones:
  • Los inmuebles que se componen de una parte para ganar rentas o plusvalías, y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas por separado la entidad las contabilizará por separado.
  • En ciertos casos la entidad suministra servicios complementarios; si son un componente insignificante del contrato se tratará al inmueble de inversión. Si son significativas no serán tratadas como inversión inmobiliaria. Por ejemplo; el servicio de seguridad a un piso alquilado es un componente insignificante, por lo que éste inmueble será de inversión. Pero los servicios que aporta un hotel a sus clientes son considerados propios de su actividad, por lo que no se consideraría inmueble de inversión.
  • Se requiere un juicio para determinar si un inmueble puede ser calificado como inversión inmobiliaria. La entidad desarrollará criterios para poder ejercer tal juicio de forma coherente de acuerdo con ésta norma.
  • En algunos casos, una entidad tiene un inmueble que arrienda a la dominante o a otra dependiente del mismo grupo y es ocupado por éstas. Este inmueble no se calificará como de inversión, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas entidades, dado que se trata de un inmueble ocupado por el dueño, desde la perspectiva del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva de la entidad que lo tiene, el inmueble es de inversión si cumple con la definición del párrafo 5. Por lo tanto, el arrendador tratará el inmueble como de inversión en sus estados financieros individuales.


RECONOCIMIENTO


Las inversiones inmobiliarias se reconocerán como activos cuando, y sólo cuando:
  1. sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales inversiones inmobiliarias fluyan hacia la entidad; y
  2. el coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado de forma fiable.

Destacamos que:
  • La entidad evaluará todos los costes de sus inversiones inmobiliarias. Tanto aquéllos en que se ha incurrido inicialmente, como los costes incurridos posteriormente.
  • La entidad no reconocerá los costes derivados del mantenimiento diario del elemento. Tales costes se reconocerán en el resultado del ejercicio cuando se incurran en ellos.
  • Algunos componentes de las inversiones inmobiliarias podrían haber sido adquiridos en sustitución de otros anteriores. Por ejemplo, las paredes interiores pueden sustituirse por otras distintas de las originales. Según el criterio de reconocimiento, la entidad reconocerá en el importe en libros de una inversión inmobiliaria el coste de sustituir un componente del mismo, siempre que satisfaga los criterios de reconocimiento, desde el mismo momento en que se incurra en dicho coste. El importe en libros de estos componentes sustituidos se dará de baja de acuerdo con los criterios de baja en cuentas contemplados en esta Norma.
  • Baja o enajenación del inmueble. La pérdida o ganancia resultante es la diferencia entre el ingreso neto y el valor en libros.
  • Si una entidad utiliza el modelo del valor razonable pero, a la hora de comprar un inmueble determinado, existen claros indicios de que la entidad no podrá determinar su valor razonable de forma continuada, se aplicará el modelo del coste al activo hasta su enajenación.

VALORACIÓN INICIAL


Las inversiones inmobiliarias se valorarán inicialmente al coste. Los costes asociados a la transacción se incluirán en la valoración inicial.

El coste de adquisición de una inversión inmobiliaria comprenderá su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. El activo se reconocerá por el menor valor entre el valor razonable del inmueble y el valor actual de los pagos mínimos por arrendamiento. De acuerdo con el párrafo 20 se reconocerá como pasivo, un importe equivalente (esto está en fase de corrección).


VALORACIÓN POSTERIOR


La entidad elegirá como política contable el modelo del valor razonable, contenido en los párrafos 33 a 55, o el modelo del coste, contenido en el párrafo 56, y aplicará esa política a todas sus inversiones inmobiliarias.


INFORMACIÓN A REVELAR


Modelo del coste

Después del reconocimiento inicial, la entidad que escoja valorará todas sus inversiones inmobiliarias aplicando los requisitos establecidos en la NIC 16 para ese modelo, excepto aquéllas que cumplan los criterios para ser clasificadas como mantenidas para la venta, que de valorarán por la NIIF 5.

Modelo del valor razonable

Es el importe por el cual un activo puede ser intercambiado entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.

Las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de una inversión inmobiliaria se incluirán en el resultado del ejercicio en que surjan.

El valor razonable de una inversión inmobiliaria reflejará las condiciones de mercado en la fecha del balance y es específico para una fecha dada.

Cambio de modelo de valoración. Se permite cambiar de un modelo a otro cuando así se logre una presentación de información más adecuada (existen muy pocas probabilidades de que se produzca un cambio del modelo del valor razonable al modelo del coste).

Un inmueble de inversión de un arrendatario que se encuentre bajo arrendamiento operativo podrá ser considerado inmueble de inversión siempre que el arrendatario utilice el modelo del valor razonable establecido en la NIC 40. En este caso, el arrendatario contabilizará el arrendamiento como si se tratara de un arrendamiento financiero.